En bref : points clés du compromis de vente en immobilier
- Le compromis de vente est un avant-contrat qui engage acquéreur et vendeur sur le prix, les délais et les conditions suspensives.
- La promesse de vente n’engage que le vendeur, tandis que le compromis engage juridiquement les deux parties.
- La signature peut se faire chez le notaire, en agence, ou à distance via signature électronique.
- Le délai de rétractation de l’acquéreur est de 10 jours, sans motif ni pénalité.
- Les diagnostics obligatoires, dont le DPE, doivent être annexés, sinon la transaction est fragilisée.
- Le délai usuel entre compromis et acte authentique est d’environ trois mois.
- Un acompte de 5 à 10% est souvent versé et séquestré chez le notaire ou l’agent.
- La prolongation ou la modification du compromis passe par un avenant signé par toutes les parties.
Entre un coup de cœur et une remise de clés, le compromis de vente structure la transaction. Il sécurise l’accord sur le prix, le calendrier et les documents incontournables. Le marché immobilier français dépasse encore plusieurs centaines de milliers de ventes par an. Chaque opération nécessite une compréhension claire des étapes clés pour éviter retards et litiges.
La période actuelle valorise la sécurité juridique et la rapidité. Les notaires généralisent la signature électronique. Les banques restent néanmoins exigeantes sur les pièces et l’échéancier. L’acquéreur s’assure des clauses protectrices. Le vendeur verrouille la fiabilité de l’acheteur. Dans ce cadre, les conditions suspensives et le délai de rétractation jouent un rôle décisif.
Définir le compromis de vente et le distinguer de la promesse de vente
Le compromis de vente formalise l’accord sur l’essentiel. Il précise le prix, la description du bien et les délais. Il intègre aussi les clauses qui protègent les parties. Ce document s’impose comme une étape contractuelle forte. Il précède l’acte authentique chez le notaire.
La promesse de vente fonctionne différemment. Elle engage seulement le vendeur. L’acheteur conserve une option, qu’il peut décider de lever ou non. Le compromis, lui, scelle un engagement réciproque immédiat. Cette symétrie réduit l’incertitude et renforce la sécurité.
Contenu indispensable et mentions sensibles
Un compromis bien rédigé évite les angles morts. Il liste les diagnostics, le financement et le calendrier. Il précise aussi les pénalités applicables en cas de défaillance. Un oubli crée un risque réel lors de la signature finale.
- Éléments clés : identité des parties, prix, désignation précise du bien.
- Documents : DPE, état des risques, amiante, termites, ERP, métrage loi Carrez le cas échéant.
- Clauses : conditions suspensives, échéancier, séquestre, pénalités.
- Délais : date butoir de réalisation, calendrier bancaire, levée des conditions.
L’expression « sous compromis de vente » signifie que le bien est réservé. Le vendeur ne peut plus accepter d’autres offres. Toutefois, la vente n’est pas encore définitive. Les conditions suspensives doivent encore se réaliser.
Comparatif rapide : compromis vs promesse
Ce comparatif aide à choisir l’outil le mieux adapté. Il s’appuie sur les engagements, la flexibilité et le coût. Une situation simple peut justifier une promesse. Une vente concurrentielle préfère souvent le compromis.
| Aspect | Compromis de vente | Promesse de vente |
|---|---|---|
| Engagement | Acquéreur et vendeur engagés | Vendeur engagé, option pour l’acquéreur |
| Sécurité juridique | Élevée pour les deux parties | Élevée pour le vendeur, plus souple pour l’acheteur |
| Dépôt/Indemnité | Acompte 5 à 10% séquestré | Indemnité d’immobilisation souvent 10% |
| Usage | Transactions courantes et concurrentielles | Cas spécifiques, stratégie d’option |
| Souplesse | Moins souple après signature | Plus de souplesse pour l’acheteur |
Exemple concret. Nadia vend un appartement en centre-ville. Deux acheteurs se positionnent. Pour sécuriser l’opération, elle privilégie un compromis de vente. L’engagement réciproque limite les risques de retrait tardif.
Choisir entre promesse et compromis répond à une logique de risque. Une transaction compétitive demande de la fermeté. Une opération plus incertaine peut accepter un cadre plus souple. Le bon choix protège la suite des étapes clés.
La compréhension du cadre juridique prépare la signature sereine. La suite détaille qui rédige et comment sécuriser les pièces.
Qui rédige le compromis, où signer, et quels documents annexer
Le compromis peut être rédigé par le notaire, l’agent immobilier, ou un avocat. Le choix dépend du circuit de vente et du besoin d’accompagnement. En agence, la rédaction sous seing privé est fréquente. Chez le notaire, l’acte est consolidé et mieux sécurisé.
La présence d’un notaire rassure sur la conformité. Elle fluidifie ensuite l’acte authentique. Les honoraires ne doublent pas si deux études interviennent. Ils se partagent selon les règles en vigueur.
Signature présentielle ou à distance
La signature à distance s’est généralisée. Elle s’appuie sur la vidéo, la vérification d’identité et la signature électronique qualifiée. Cette modalité convient aux parties éloignées. Elle accélère le calendrier sans sacrifier la sécurité.
- Outils : visio, signature électronique, coffre-fort numérique.
- Vérifications : identité, consentement, compréhension des clauses.
- Traçabilité : horodatage, preuve de remise des annexes.
Un rendez-vous physique reste possible. Certaines études le recommandent pour les dossiers complexes. Le choix doit viser la clarté et la pédagogie.
Une vidéo pédagogique aide souvent à visualiser les étapes. Elle complète l’échange avec le professionnel. Elle ne remplace pas l’analyse du dossier, mais elle clarifie les enjeux.
Diagnostics et pièces indispensables
Les annexes protègent les parties et limitent les litiges. Leur absence met en péril la validité du contrat. Une liste exhaustive évite les aller-retours après la signature.
- DPE récent et réglementaire.
- État des risques et pollutions (ERP).
- Amiante, plomb, termites selon l’âge et la zone.
- Électricité et gaz pour les installations anciennes.
- Métrage loi Carrez en copropriété.
- Règlement de copropriété, PV d’AG, charges et fonds travaux.
| Acteur | Rôle principal | Documents clés |
|---|---|---|
| Notaire | Vérifications juridiques et préparation acte | État hypothécaire, urbanisme, cadastre |
| Agent immobilier | Rédaction sous seing privé, coordination | Offre, compromis, collecte diagnostics |
| Acquéreur | Financement et levée des conditions | Offres de prêt, assurances, pièces d’identité |
| Vendeur | Transparence et remise des pièces | Diagnostics, titres, situation copropriété |
Cas pratique. Camille signe à distance un compromis sur une maison. Les diagnostics sont déposés dans un coffre sécurisé. Le notaire valide l’identité et la compréhension des clauses. Le calendrier est lancé le jour même.
La coordination des acteurs réduit le risque de blocage. Des pièces complètes au compromis simplifient les suites. La rigueur documentaire fait gagner du temps à tous.
La chronologie entre compromis et acte authentique suit des repères clairs. Le volet suivant détaille les délais usuels et leurs leviers.
Délais, durée de validité et prolongations entre compromis et acte authentique
Le délai standard entre compromis et acte est d’environ trois mois. Il sert à l’instruction du prêt, aux vérifications juridiques et à la purge des droits de préemption. Il sert aussi à lever les conditions suspensives. Chaque étape a son horloge.
Les calendriers varient selon les dossiers. Une copropriété complexe ou un bien soumis à autorisation rallonge les délais. La préparation en amont réduit ces aléas. Une communication régulière aide à tenir le cap.
Pourquoi trois mois en pratique
Les banques demandent des pièces détaillées. Elles étudient le profil de l’acquéreur et le bien. Le montage du prêt et l’édition de l’offre prennent du temps. S’ajoutent les délais incompressibles de réflexion légale.
- Banque : instruction, assurance, offre de prêt.
- Notaire : titres, hypothèques, urbanisme, servitudes.
- Collectivités : droit de préemption éventuel.
- Parties : complétude des pièces et signatures.
Exemple. Théo obtient son accord bancaire sous 28 jours. Le notaire purge un droit de préemption en 30 jours. L’acte peut être planifié autour de la semaine 11. Le calendrier tient grâce à des pièces complètes dès le départ.
Validité, caducité et avenants
Un compromis prévoit une date butoir. Au-delà, il peut devenir caduc si les conditions ne sont pas levées. Une prolongation est possible par avenant signé. Elle doit rester motivée et proportionnée.
| Étape | Délai indicatif | Acteur pilote | Points de vigilance |
|---|---|---|---|
| Demande de prêt | 7 à 15 jours | Acquéreur | Pièces complètes, taux, assurance |
| Accord bancaire | 20 à 45 jours | Banque | Stabilité des revenus, reste à vivre |
| Purge de préemption | 30 jours env. | Notaire | Delais mairie, périmètres protégés |
| Préparation acte | 2 à 4 semaines | Notaire | État hypothécaire, pièces copropriété |
- Prolongation : avenant écrit signé par tous.
- Force majeure : justifications documentées.
- Mise en demeure : si l’une des parties bloque.
Astuce utile. Anticiper les délais municipaux de préemption dans les centres anciens. Un dépôt immédiat du dossier évite un mois perdu. Cette vigilance protège l’échéancier global.
Tenir les délais suppose méthode et transparence. Une date butoir réaliste sécurise le projet. La prochaine étape traite des modifications et des issues en cas d’imprévu.
La gestion contractuelle poursuit le même objectif de sécurité. Les règles de rétractation et d’annulation s’appliquent ensuite.
Rétractation, modifications et annulation du compromis : mode d’emploi opérationnel
Après la signature, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Il peut renoncer sans motif ni pénalité. Le décompte commence le lendemain de la notification du compromis et de ses annexes. Cette fenêtre évite les décisions hâtives.
Au-delà, la modification du compromis passe par un avenant. Les parties peuvent adapter le délai ou une clause. Elles doivent formaliser chaque ajustement par écrit. Une bonne traçabilité réduit le risque de litige.
Lettre de rétractation et destinataires
La rétractation doit être envoyée dans les temps. Elle part en recommandé avec accusé de réception. Le courrier vise le vendeur ou son représentant. La preuve d’envoi protège l’acheteur.
- Écrire une lettre claire, datée et signée.
- Envoyer au vendeur, à l’agent, ou au notaire.
- Garder la preuve d’envoi et l’AR.
- Informer la banque si un prêt était en cours.
Cette ressource rappelle les délais et les erreurs à éviter. Elle complète l’accompagnement du professionnel. Elle offre aussi des exemples utiles.
Conditions suspensives et motifs d’annulation
Les conditions suspensives protègent l’acquéreur. Le refus de prêt annule la vente sans pénalité, si les démarches ont été sérieuses. D’autres clauses peuvent viser un permis, la levée d’une hypothèque, ou la vente d’un autre bien. La rédaction doit rester précise et vérifiable.
| Condition suspensive | Preuve attendue | Effet si non réalisée |
|---|---|---|
| Obtention de prêt | Refus bancaire écrit | Remboursement de l’acompte, contrat résolu |
| Absence de servitude grave | Certificats notariés et urbains | Possibilité de résolution |
| Purge de préemption | Décision de la mairie | Vente impossible si préemption |
| Travaux ou permis | Arrêté ou attestation | Négociation ou résolution |
- Bonne foi : démarches de prêt sérieuses et traçables.
- Délais : respecter les bornes de demande et de réponse.
- Justificatifs : conserver tous les refus bancaires.
Cas type. Un refus de prêt est notifié à J+32. Le compromis prévoyait une date limite à J+40. L’acheteur récupère l’acompte. La condition n’a pas été levée. La preuve est incontestable.
La rigueur sur la forme protège sur le fond. Un avenant bien cadré simplifie les ajustements. Une rétractation dans les règles ferme le chapitre proprement.
Après les issues possibles, reste la question des coûts. Le volet suivant détaille qui paie quoi et quand.
Frais, acompte, séquestre et bonnes pratiques de paiement
Les honoraires liés au compromis varient selon le rédacteur. Chez le notaire, ils s’intègrent souvent aux frais d’acte. En agence, une facturation dédiée peut s’appliquer. La transparence dès l’offre lève les ambiguïtés.
Un acompte de 5 à 10% du prix est fréquent. Il est séquestré chez le notaire ou l’agent. Il atteste du sérieux de l’acquéreur. Il peut indemniser le vendeur si la défaillance est fautive.
Répartition des coûts et leviers de négociation
La règle usuelle met les frais d’achat à la charge de l’acquéreur. Les coûts de rédaction du compromis peuvent être partagés. La négociation dépend du marché et de la rareté du bien. Une discussion claire évite les malentendus.
- Rédaction : notaire ou agent selon le circuit.
- Diagnostics : à la charge du vendeur.
- Frais d’acte : à la charge de l’acquéreur.
- Commission d’agence : selon mandat, affichage FAI ou net vendeur.
| Poste | Ordre de grandeur | Payeur usuel | Moment du paiement |
|---|---|---|---|
| Rédaction compromis | 300 à 800 € en agence | Acquéreur (souvent) | À la signature du compromis |
| Acompte séquestré | 5 à 10% du prix | Acquéreur | À la signature du compromis |
| Diagnostics | 200 à 1000 € | Vendeur | Avant la signature |
| Frais d’acte notarié | Varie selon le bien | Acquéreur | À la signature de l’acte authentique |
Sécurité des fonds et bonnes pratiques
Le séquestre évite les transferts directs de fonds. Il assure traçabilité et restitution rapide si besoin. Les virements se font sur comptes vérifiés. Les IBAN sont confirmés par un canal sûr.
- Vérifier l’IBAN avec le notaire par téléphone.
- Éviter les emails suspects ou pressants.
- Demander un reçu de séquestre et un relevé de compte.
Exemple. Un acheteur verse 8% sur le compte séquestre du notaire. Le refus de prêt survient dans les délais. Le montant est restitué en quelques jours après justificatifs. Le processus reste sécurisé de bout en bout.
Des paiements sécurisés protègent la transaction et les personnes. Une ventilation claire des frais aligne les attentes. Le compromis reste le moment idéal pour tout clarifier.
Pour approfondir des points techniques, un échange avec un professionnel s’impose. Les questions récurrentes suivantes apportent un premier niveau de réponse.
Peut-on signer l’acte définitif sans compromis de vente ?
C’est possible, mais rare. Sans compromis, il n’existe pas de période pour lever les conditions suspensives ni pour sécuriser le financement. Le compromis structure la transaction et réduit fortement le risque de blocage le jour de la signature de l’acte authentique.
Que signifie la mention « sous compromis de vente » sur une annonce ?
Elle indique qu’un compromis a été signé. Le vendeur ne peut plus accepter d’autre offre pendant la période contractuelle. La vente reste toutefois conditionnée à la réalisation des clauses prévues, notamment le financement.
Le délai de rétractation de 10 jours s’applique-t-il toujours ?
Il s’applique pour l’acquéreur non professionnel d’un bien d’habitation. Le décompte commence le lendemain de la notification du compromis et de ses annexes. Il n’existe pas pour le vendeur.
Quels documents sont indispensables à annexer au compromis ?
Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites selon zones, électricité et gaz), l’ERP, le règlement de copropriété et les PV d’assemblée si le bien est en copropriété. L’absence d’une pièce essentielle fragilise la sécurité juridique.
Comment prolonger la durée du compromis de vente ?
La prolongation exige un avenant signé par l’acquéreur et le vendeur. Elle s’appuie sur un motif légitime, comme un retard bancaire ou administratif. Le notaire formalise l’avenant et ajuste les dates butoirs.