Comment calculer les frais de notaire lors d’un achat immobilier
Calcul des frais de notaire : droits de mutation, émoluments, débours, méthode poste par poste et exemple chiffré dans l'ancien et le neuf.
Comptez environ 7 à 8 % du prix pour un bien immobilier ancien et 2 à 3 % pour un logement neuf. Ces chiffres intègrent la hausse des droits de mutation appliquée depuis avril 2025. Pour un appartement ancien à 250 000 € dans un département au taux de 5 %, la facture dépasse ainsi 20 000 €. Ces pourcentages restent des moyennes. Le département, la nature du bien, la garantie de votre prêt ou une adresse outre-mer peuvent déplacer le total de plusieurs centaines, voire milliers d’euros. Voici comment refaire le calcul vous-même, poste par poste.
En bref
- Droits de mutation dans l’ancien : 6,32 % du prix dans la plupart des départements, 5,81 % là où la taxe reste à 4,5 %, 5,09 % dans l’Indre.
- Dans le neuf : 0,715 % seulement.
- Émoluments du notaire pour 250 000 € : 2 873,70 € TTC en métropole.
- Débours autour de 1 360 €, contribution de sécurité immobilière à 0,10 % (15 € minimum).
Ce que recouvrent vraiment les frais de notaire
L’essentiel de la somme versée part au Trésor public et aux collectivités : les impôts pèsent environ 80 % du total, les débours et la rémunération du notaire se partageant le reste. Quatre postes composent la facture :
- les droits de mutation (aussi appelés droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière), répartis entre département, commune et État ;
- les émoluments du notaire, fixés par le Code de commerce et soumis à la TVA ;
- les débours, avancés pour obtenir documents d’urbanisme, extraits cadastraux ou interventions d’un géomètre ;
- la contribution de sécurité immobilière, due à l’État pour la publication de la vente.
Le montant réglé à la signature de l’acte authentique de vente est une provision, volontairement prudente sur les débours. Le décompte définitif arrive plusieurs mois plus tard, une fois les formalités accomplies, et le notaire vous restitue alors le trop-perçu. Gardez ce décompte pour le comparer à l’appel de fonds.
La méthode de calcul poste par poste
La formule tient en une ligne : droits de mutation + émoluments TTC + débours + contribution de sécurité immobilière.
Les droits de mutation selon le département et l’ancienneté du bien
Dans l’ancien, multipliez le prix par le taux global de votre département. Ce taux additionne la taxe départementale, une taxe communale de 1,20 % et des frais d’assiette égaux à 2,37 % de la part départementale. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter leur taxe de 4,5 % à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, et la grande majorité l’a fait.
| Situation | Taxe départementale | Taux global |
|---|---|---|
| Département à 5 % (ex. Seine-Maritime) | 5 % | 6,32 % |
| Département resté à 4,5 % | 4,5 % | 5,81 % |
| Indre | 3,8 % | 5,09 % |
| Logement neuf | sans objet | 0,715 % |
Selon Légifiscal, une quinzaine de départements appliquaient encore 4,5 % mi-2025, tandis que l’Indre et Mayotte restaient à 3,80 %. Un département peut aussi alléger le taux pour les primo-accédants : la Savoie leur applique 4 %. Reprendre un taux d’avant 2025 sous-estime la facture d’environ 0,5 % du prix. Dans le neuf (bien n’ayant jamais été revendu), les 0,715 % portent sur le prix hors taxe.
Émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière
Les émoluments suivent un barème dégressif par tranche, identique dans le neuf et l’ancien :
- 3,870 % jusqu’à 6 500 € ;
- 1,596 % de 6 500 à 17 000 € ;
- 1,064 % de 17 000 à 60 000 € ;
- 0,799 % au-delà de 60 000 €.
Chaque taux ne s’applique qu’à la fraction du prix comprise dans sa tranche, puis on ajoute 20 % de TVA. Les débours tournent autour de 1 360 €, la contribution de sécurité immobilière vaut 0,10 % du prix.
Exemple chiffré : un achat à 250 000 € dans l’ancien et dans le neuf
Les émoluments d’abord : 251,55 € + 167,58 € + 457,52 € + 1 518,10 € (190 000 € à 0,799 %) = 2 394,75 € HT, soit 2 873,70 € TTC.
| Poste | Ancien, taux 5 % | Ancien, taux 4,5 % | Neuf |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation | 15 800,00 € | 14 525,00 € | 1 787,50 € |
| Émoluments TTC | 2 873,70 € | 2 873,70 € | 2 873,70 € |
| Débours (estimation) | 1 360,00 € | 1 360,00 € | 1 360,00 € |
| Sécurité immobilière | 250,00 € | 250,00 € | 250,00 € |
| Total | 20 283,70 € | 19 008,70 € | 6 271,20 € |
| Part du prix | 8,1 % | 7,6 % | 2,5 % |
Dans l’ancien, les émoluments ne représentent qu’environ 14 % du total : c’est la fiscalité qui fait la facture. Pour le neuf, l’exemple retient 250 000 € comme base taxable ; votre notaire partira du prix hors taxe inscrit au contrat.
Terrain, prêt immobilier, outre-mer : les cas qui changent le calcul
Terrain à bâtir. Acheté à un particulier, il suit la règle de l’ancien : droits au taux départemental, même barème d’émoluments, contribution de 0,10 %, soit 7 à 8 % du prix. Vendu par un professionnel assujetti à la TVA (lotisseur, aménageur), il supporte une TVA de 20 % mais des droits réduits à 0,715 %, et les frais retombent vers 2 à 3 %. S’engager dans l’acte à construire dans les quatre ans permet aussi d’alléger les droits de mutation.
Prêt immobilier. Si la banque exige une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers (devenu en 2022 l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers), la garantie passe par un acte notarié dont les frais, calculés sur le montant emprunté, s’ajoutent à ceux de la vente. Une caution bancaire évite cet acte. Pensez à la sortie : l’hypothèque s’efface sans frais un an après la dernière échéance, mais une revente anticipée impose une mainlevée coûtant environ 0,32 % du prêt.
Outre-mer. Les émoluments sont majorés de 25 % en Guadeloupe, Guyane et Martinique, de 40 % à La Réunion. À 250 000 €, ils passent à environ 2 993 € HT aux Antilles et en Guyane, 3 353 € HT à La Réunion.
Réduire légalement la base de calcul des frais de notaire
Le levier le plus efficace porte sur l’assiette des droits, bien plus que sur la rémunération du notaire.
- Le mobilier : cuisine équipée, électroménager et meubles laissés par le vendeur peuvent être ventilés dans le compromis de vente. Avec 8 000 € de mobilier dans un département à 5 %, vous économisez environ 506 € de droits. Une valeur gonflée peut toutefois être refusée par le notaire ou contestée par l’administration fiscale.
- Les frais d’agence à la charge de l’acquéreur : si le mandat le prévoit, la commission est réglée à part et sort du prix taxable. Pour 15 000 € d’honoraires, l’économie dépasse 900 €.
- La remise sur les émoluments : depuis la réforme Macron de 2021, le notaire peut consentir jusqu’à 20 % sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 €, soit au maximum 239,70 € HT à 250 000 €. Elle reste facultative.
Avant de signer le compromis, comparez votre calcul au simulateur des Notaires de France ou à celui de la Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône, puis intégrez le total à votre plan de financement.
FAQ
Qui paie les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?
L’acquéreur, dans la très grande majorité des ventes. Une clause « acte en main » insérée dans le compromis peut les faire supporter au vendeur, mais leur coût se retrouve alors en général dans le prix demandé. Dans le neuf, certains promoteurs les offrent à titre commercial.
Peut-on inclure les frais de notaire dans son prêt immobilier ?
C’est possible si la banque l’accepte, mais elle demande le plus souvent un apport d’environ 10 % du prix pour couvrir ces frais. Présentez un plan de financement qui distingue prix, frais de notaire et frais de garantie du prêt : un dossier précis facilite la négociation.
Quand faut-il payer les frais de notaire ?
À la signature de l’acte authentique, généralement trois mois environ après le compromis. Le paiement se fait par virement, les chèques de banque n’étant plus acceptés au-delà de 3 000 €. Le notaire vous adresse un décompte quelques jours avant le rendez-vous : vérifiez-le ligne par ligne avec votre propre calcul.
Avec 25 ans d’expérience dans l’immobilier, je suis passionnée par l’accompagnement personnalisé de mes clients pour réaliser leurs projets. Mon expertise et ma disponibilité sont mes atouts pour vous guider efficacement.
