Trêve hivernale : ce qu’elle change pour les propriétaires bailleurs et les locataires

Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion locative ne peut être exécutée, même avec une décision de justice définitive. Cet hiver, la trêve court jusqu’au 31 mars 2027 inclus. Elle suspend l’exécution de l’expulsion, mais ni la procédure ni le loyer : le bailleur peut agir en justice, et le locataire doit continuer à payer. Il reste à savoir ce que chacun peut faire pendant ces cinq mois, qui échappe à la protection et quels délais s’appliquent encore après le 1er avril.

En bref

• Commandement de payer : le locataire dispose de six semaines pour régler avant la saisine du juge.
• Changer les serrures ou couper l’énergie est un délit puni de 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
• Le squatteur n’est pas protégé. Le locataire maintenu dans les lieux après la résiliation l’est.
• Après la trêve : un délai de deux mois suit le commandement de quitter les lieux, puis le juge peut accorder des délais de grâce d’un mois à un an.

Trêve hivernale : dates, principe et logements concernés

La trêve s’applique chaque année du 1er novembre au 31 mars. Ces dates ont été fixées par la loi ALUR et sont inscrites à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. La trêve suspend toute mesure d’expulsion non exécutée, même si la décision est définitive et même si les délais accordés par le juge pour partir ont expiré.

Pour le bailleur, un jugement obtenu en décembre ne pourra être exécuté qu’à partir du 1er avril. Pour le locataire, la protection couvre sa résidence principale, que le logement soit loué vide ou meublé. Elle n’efface pas la dette : seule l’exécution est gelée, la procédure et les loyers continuent.

Côté propriétaire bailleur : ce qui reste permis et ce qui est interdit

Recouvrer les loyers et saisir le juge pendant la trêve

Dès le premier impayé, relancez votre locataire. Faites ensuite délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. En parallèle, sollicitez la caution, votre garantie loyers impayés ou Visale. Avec Visale, l’impayé se déclare dans les 30 jours, une fois qu’il dépasse un mois de loyer et de charges (aide au logement déduite).

Si la dette n’est pas réglée sous six semaines, saisissez le juge des contentieux de la protection. Vous pouvez lui demander la résiliation du bail, la condamnation du locataire au paiement, son expulsion et une indemnité d’occupation due jusqu’à son départ.

Le calendrier pénalise le bailleur qui attend. Un impayé constaté en octobre permet un commandement en novembre, puis une assignation en janvier. Selon iad France, la procédure dure ensuite de 3 à 12 mois. Si vous ne la lancez qu’en avril, l’expulsion risque d’être repoussée à l’automne, voire à l’hiver suivant.

Serrures, coupures d’énergie : les interdits et leurs sanctions pénales

À aucun moment de l’année vous ne pouvez expulser vous-même un occupant. Le forcer à partir sans le concours de l’État est puni de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).

Autorisé	Interdit
Relances, commandement de payer	Changer les serrures
Appel au garant, à la GLI ou à Visale	Couper l’eau, le gaz ou l’électricité
Saisine du juge, indemnité d’occupation	Entrer dans le logement, toucher aux meubles
Obtenir une décision d’expulsion	L’exécuter avant le 1er avril

Côté locataire : une protection temporaire, des obligations maintenues

La trêve ne vous autorise pas à suspendre vos paiements. Le loyer et les charges restent dus aux échéances prévues par le bail, et chaque mois impayé alourdit la dette qui vous sera réclamée au printemps. Pour votre résidence principale, les fournisseurs n’ont pas le droit de couper l’énergie. Ils peuvent seulement réduire la puissance électrique, sauf si vous bénéficiez du chèque énergie.

Le levier décisif est la clause résolutoire. Après réception du commandement de payer, vous avez six semaines pour régler la dette ou négocier un échéancier. Passé ce délai, vous pouvez demander des délais de paiement au juge des contentieux de la protection. S’ils sont accordés et respectés, ils suspendent la résiliation et vous restez locataire. Pour financer la reprise des paiements, sollicitez le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) de votre département ou appelez la ligne SOS Loyers impayés de l’ANIL (0805 16 00 75).

Squatteurs, relogement, conjoint violent : qui la trêve ne protège pas

Depuis la loi du 27 juillet 2023, l’occupant entré dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte n’est plus protégé par la trêve. Il perd aussi le délai de deux mois et les délais de grâce. Lorsqu’il s’agit d’un garage ou d’un terrain, le juge peut réduire ou supprimer le sursis.

Le locataire défaillant, lui, n’est pas un squatteur. Entré dans les lieux avec un bail, il reste protégé même après la résiliation, en tant qu’occupant sans droit ni titre. La trêve est également écartée dans les cas suivants :

• une solution de relogement adaptée aux besoins de la famille est assurée ;
• l’immeuble est frappé d’un arrêté de mise en sécurité ;
• le conjoint violent fait l’objet d’une expulsion ordonnée par le juge aux affaires familiales (article L412-8) ;
• certains logements d’étudiants sont concernés (article L412-7).

Après le 31 mars : délais légaux, préfet et intervention de la force publique

Le 1er avril, l’expulsion n’est pas immédiate. Le commissaire de justice délivre d’abord un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de deux mois (article L412-1). Si ce délai expire pendant la trêve, l’expulsion attend le mois d’avril. Le juge peut aussi le réduire ou le supprimer, notamment en cas de mauvaise foi de l’occupant.

Dès la délivrance du commandement, le commissaire saisit le préfet. Celui-ci informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Sans cette saisine, le délai est suspendu (article L412-5). Le bailleur, le locataire, la CAF ou un travailleur social peuvent aussi saisir la CCAPEX, qui étudie les dossiers complexes : aide du FSL, relogement, plan d’apurement. Pour le locataire, c’est la dernière occasion utile de trouver une solution. Pour le bailleur, un accord peut solder la dette plus vite qu’une expulsion.

L’occupant dispose encore de deux recours devant le juge. Il peut obtenir une prorogation de trois mois au plus si l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté (article L412-2). Il peut aussi obtenir des délais de grâce renouvelables d’un mois à un an, lorsque le relogement ne peut se faire dans des conditions normales et en l’absence de mauvaise foi (articles L412-3 et L412-4).

Si l’occupant se maintient dans les lieux, le commissaire demande au préfet le concours de la force publique, que l’État est tenu de prêter (article L153-1). Un refus explicite, ou deux mois de silence valant refus implicite, ouvre droit à réparation devant le tribunal administratif (article L153-2). Cette indemnisation couvre la période qui suit le refus, et non toute la dette, qui reste à réclamer au locataire. Conservez donc la preuve de dépôt de la demande.

FAQ

Quelle période peut-on expulser un locataire ?

L’expulsion peut être exécutée du 1er avril au 31 octobre. Il faut pour cela une décision de justice et un commandement de quitter les lieux délivré depuis au moins deux mois, sauf si le juge a réduit ce délai. Pendant la trêve, seules les exceptions prévues par la loi permettent d’expulser : squat, relogement assuré, arrêté de mise en sécurité ou conjoint violent.

Quelle est la relation entre la résiliation d’un bail et la trêve hivernale ?

La trêve n’empêche pas la résiliation du bail, qui peut être prononcée en plein mois de janvier. Le locataire devient alors occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation, mais il reste protégé jusqu’au 31 mars. Bailleur, faites délivrer le commandement de payer dès le premier impayé. Locataire, demandez sans attendre des délais de paiement au juge.